立附条件书面文书将宅院分给儿子“为业”，所涉宅基地房屋应归谁所有？

【关键词】

分家析产 宅基地使用权 附条件的民事法律行为 夫妻共同财产 

【要点提示】

立书面文书将宅院分给儿子“为业”，相关方称是农村对所有权的通俗说法；立文书方则表示只是将涉诉宅院分给儿子支持其创业，但没有写明归其所有。法院根据本地区的习俗，按照合同整体解释、目的解释的原则，通过考察宅院在文书签订前的归属，认定文书中所谓“为业”应指父母在世时将其所有的房屋等财产分配给子女的行为，系家庭成员之间基于各方的合意，考虑身份关系、家庭关系等对家庭财产的统一安排，有别于一般的普通赠予。

【当事人信息】

原告：孙3（被上诉人）

被告：孙1、李某、孙2（上诉人）

【案情简介】

孙1、李某系夫妻关系，孙2、孙4系二人之子。孙3与孙2于2007年11月8日登记结婚。

涉诉17号宅院的宅基地确权登记在孙1名下。其中的北房六间和三间西厢房均为孙1、李某在孙3和孙2婚前所建。

2013年8月8日，孙1与孙2、孙4签订《立字文书》，载明“立字人孙1门下有长子孙2、次子孙4兄弟俩人，经老叔从中说合，兄弟俩人同意17号院（涉诉宅院）分给孙2为业， 21号院分给孙4为业。后南北两头的东屋为孙1夫妇所居住。如果赶上搬迁，所有权为孙1、李某所有。双方没有任何意见，一致同意，永不反悔。口说无凭，立字为证”。签订该文书时，李某知情；该文书中所载的17号院和21号院南北相邻，17号院在北，21号院在南。

2015年6月11日当日，孙2与孙3前往民政局办理离婚手续，当场书写未落日期的《离婚协议书》一份，协议书中未就涉诉宅院进行分割。

后孙3起诉至法院，请求：判令涉诉宅院内的北房西数第一、二、三间，西厢房三间归孙3所有。

【法院判决】

一审：1、【后文揭秘...】；2、驳回孙3的其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、立附条件书面文书将宅院分给儿子“为业”，所涉宅基地房屋应归谁所有？

涉诉17号院中的北房和西厢房均为孙1、李某所建，孙3和孙2并无出资出力。孙1与孙2、孙4签订《立字文书》，约定将涉诉17号院分给孙2为业，同时约定后南北两头的东屋为孙1、李所居住。各方对该文书的内容及效力不持异议，该文书的内容合法有效，当事人均应严格遵守。

关于《立字文书》中所述的的“为业”，孙3称是农村对所有权的通俗说法，当时孙3、孙2尚未离婚，而该文书也没有明确阐明涉诉宅院只归孙2一人所有，故涉诉17号宅院应当是孙3、孙2的夫妻共同财产。孙1、李某则表示，当时只是将涉诉宅院分给孙2为业，但没有写归其所有，孙2名下当时没有其他房产，为了支持孙2创业好好工作，所以把涉诉17号院给孙2居住，减轻其买房的压力，该文书中的“为业”指的是上述意思，如果归孙2所有，就不会写拆迁归孙1、李所有了。

涉诉17号院的归属，涉及到对合同条款的解释问题。根据我国《合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据本地区的习俗，按照合同整体解释、目的解释的原则，通过考察涉诉17号院在文书签订前的归属，可以认定文书中所谓“为业”应指父母在世时将其所有的房屋等财产分配给子女的行为，系家庭成员之间基于各方的合意，考虑身份关系、家庭关系等对家庭财产的统一安排，有别于一般的普通赠予。农村房屋无法办理权属变更，涉诉17号院的分配也已实际履行，故孙2、孙3通过父母孙1、李某的“分家”行为取得对涉诉17号院房屋的所有权，孙1、李某仅保留在涉诉17号院北房东屋（即东数第一大间）内的居住使用权。

关于《立字文书》中所附条件“如果赶上搬迁，所有权为孙1、李某所有”的解释。结合该文书的上下文语境，文书中所述的房屋如遇搬迁的所有权归属应仅指孙1、李某居住使用的北房东屋，并不及于涉诉17号院中的所有房屋，如遇搬迁应视为孙1、李某重新取得上述北房东屋所有权的生效条件。现并无证据表明搬迁的条件已经成就，故涉诉17号院中的北房东屋的所有权仍为孙2、孙3二人共有。

二、《离婚协议书》是否对所涉房产进行了分配？一方户口迁出是否影响取得宅基地房屋？

【后文解析...】

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